Об итогах заседания рабочей группы Роспотребнадзора по мониторингу соблюдения прав потребителей в сфере жилищного строительства

Протокол Заседания

Рабочей группы по мониторингу соблюдения прав потребителей в сфере жилищного строительства при Консультативном Совете по защите прав потребителей Роспотребнадзора

16 февраля 2016 года

Принимали участие:

Бачурина Светлана Самуиловна, Ответственный секретарь Экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете Государственной Думы ФС РФ по земельным отношениям и строительству

Беляев Михаил Кимович, Руководитель банковской секции ОООП «ФинПотребСоюз»

Бирюков Сергей Александрович, Руководитель отдела региональной политики ОООП «ФинПотребСоюз»

Варабин Олег Львович, Руководитель специальных проектов ИФРУ

Гричук Иван Александрович, Юрист ОООП «ФинПотребСоюз»

Лесков Максим Александрович, Советник Уполномоченного по правам человека в РФ

Лисин Сергей Петрович, Заместитель Управляющего ОООП «ФинПотребСоюз»

Майданюк Виктор Игоревич, Управляющий ОООП «ФинПотребСоюз»

Малышев Николай Иванович, Советник Президента Всероссийского Союза Страховщиков

Олейникова Ольга Анатольевна, Помощник по правовым вопросам  Первого заместителя Председателя комитета Государственной Думы ФС РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству

Пороцкий Константин Юрьевич, Заместитель Председателя Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей

Пособчук Олеся Анатольевна, Заместитель начальника отдела методологии страхования Всероссийского Союза Страховщиков

Родных Дарья Геннадиевна, Начальник юридического департамента ООО «Мортон-Инвест»

Рудик Елена Владимировна, Руководитель проектов НАФИ

Сисецкий Алексей Сергеевич, Ведущий консультант отдела защиты жилищных прав человека, Аппарат  Уполномоченного по правам человека в РФ

Стёпина Ольга Сергеевна, Эксперт Аппарата Комитета Государственной Думы ФС РФ по финансовому рынку

 Повестка дня:

·        Текущая ситуация с соблюдением прав потребителей в сфере жилищного строительства и прогноз на ближайшую перспективу

·        Законодательные возможности решения проблем «обманутых дольщиков»

·        Организационные вопросы

 

В ходе заседания выступили:

К.Ю. Пороцкий, Заместитель Председателя Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей.

Н.И. Малышев, Советник Президента Всероссийского Союза  

С.С. Бачурина, Ответственный секретарь Экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете Государственной Думы по земельным отношениям и строительству,

И.А. Гричук, Юрист ОООП «ФинПотребСоюза»

Д.Г. Родных, Начальник юридического департамента ООО «Мортон-Инвест»

 

Вел заседание Виктор Майданюк. Он проинформировал, что Рабочая группа по мониторингу соблюдения прав потребителей в сфере жилищного строительства создана в соответствии с решением 20-го заседания Консультативного совета по защите прав потребителей Роспотребнадзора от 23 декабря 2015 года. Основные цели создания рабочей группы:

•                     оперативный контроль за соблюдением прав потребителей, приобретающих жилье;

•                     координация усилий представителей всех сторон, которые так или иначе вовлечены в процесс жилищного строительства, по смягчению проблем;

•                     прогнозирование и предупреждение ситуации по нарушению прав граждан, инвестировавших свои деньги в жилье;

•                     выработка возможных решений по дополнительной защите интересов россиян-инвесторов в жилищное строительство.

Виктор Майданюк дал общую характеристику рынку жилищного строительства. Он, в частности отметил:

•        По данным Росстата, в прошлом году объем строительства в стране сократился на 7.5%. В жилищном строительстве падение объемов производства оказалось всего 0.5%. По данным Банка России, в 2015 году объем ипотечного кредитования, несмотря на очень серьезную господдержку, сократился на 35%. 

•        При  этом в условиях кризиса продолжается интенсивная выдача новых разрешений на строительство. В столице в 2015  году было выдано на 15% разрешений больше, чем в прошлом году. В январе 2016 года опять зафиксирован существенный рост разрешений. Понимая экономическую необоснованность данной тенденции, руководство департамента строительства столицы, говорит об инерционности системы, о том, что разрешения выдаются по ранее принятым градостроительным планам. В результате экономически необоснованного роста числа возводимых объектов существенно снижаются возможности их своевременного возведения. Соответственно, значительно возрастают риски потребителей – инвесторов.

•        Продолжается ценовой демпинг на жилые объекты, особенно на ранних этапах строительства. В результате даже сильные строительные компании сегодня вынуждены подстраиваться под ценники, которые звучат в рекламах, что существенно повышает риски несвоевременного завершения строительства.

•        Относительно ситуации с дольщиками и пайщиками СУ-155, Виктор Майданюк отметил, что определенный оптимизм внушает, что процесс санации строительной компании будет проводить дочерний Банк АСВ - Российский капитал, который пообещал за 3 года достроить все замороженные объекты. Но,  с другой крайне удивляет, что стоимость достройки сегодня определяется руководством банка в 39-40 млрд, хотя еще осенью озвучивалось, что примерно такая сумма потребуется и для достройки, и для возврата долгов банкам. 

 

•        В прошедшем году доля обращений ФинПотребСоюза по поводу проблем с застройщиками составила примерно 2%, что примерно в 2 раза  превышает показатель 2014 года.

Однако в 90% случаев в Союз обращаются граждане, не в связи с полным прекращением строительства, а по поводу длительных  задержек в сдаче объекта (как правило, от года и более), а также на то, что застройщики отказываются выплачивать положенную по договору неустойку.

К сожалению, суды очень часто становятся на сторону застройщиков и применяют  333 статью ГК о несоразмерности неустойки нарушенным обязательствам. В результате, застройщики спокойно выплачивают минимальную неустойку и продолжают «затягивать» строительство объектов. Из-за позиции судов наказание практически теряет свою мотивирующую функцию.

Виктор Майданюк привел пример из судебной практики:  «Жительница Подмосковья в 2012 году инвестировала в строительство квартиры 7.5 млн рублей по договору долевого участия. Сдача объекта задерживалась более, чем на год, и дольщица при нашей поддержке подала в суд на выплату неустойки и штрафа. По 214-ФЗ она должна была получить а 1 млн 200 тысяч рублей. В результате судья признает иск обоснованным, но по 333 статье сокращает общий объем штрафных санкций до 210 тысяч рублей.»

Суды очень обеспокоены состоянием строительной отрасли. Но к чему приводит такая доброта судов к строителям? За год просрочки с 7  с половиной миллионов рублей гражданин получил компенсацию 3%. Если бы он положил эти деньги в Сбербанк, то получил бы 6-7% годовых. Строительная компания, которая не выполнила условий договора и выплатила судебный штраф, получила кредит от инвестора под 3% годовых. А если учесть, что в суды обращаются единицы, то кредит от дольщиков застройщик получает реально за доли процента!

При этом очевиден вред в отношении потребителя, который не ограничивается финансовыми потерями. Здесь можно говорить о серьезно моральном вреде, вреде здоровью, в конце концов, о  серьезных косвенных финансовых потерях (например, при необходимости съема жилья). 

Конечно, дольщик, у которого стройка полностью заморожена, а застройщик сбежал, находится в существенно худшем положении, чем дольщик, у которого стройка задерживается на год-два! Но распространенность «задержек» на порядок выше.

•        В целях защиты прав инвесторов и гарантирования своевременной сдачи объекта с прошлого года вступили в действие поправки в 214-ФЗ, обязывающие застройщиков или страховать объект строительства, или оформлять гарантию банка, или создавать компенсационный фонд. Однако в этом же году, по сути, признавая неэффективность применяемых мер со стороны Минстроя звучали предложения по дальнейшему изменению правил: от обязательного страхование договора ДДУ со стороны потребителя до необходимости полного отказа от схемы долевого участия.

•        24 февраля запланировано обсуждение в первом чтении законопроекта «О внесении изменений 223 ФЗ» и отдельные законодательные акты Российской Федерации (текст законопроекта и пояснительная записка есть в материалах, которые вам розданы). Законопроект предполагает увеличение требований к капиталу застройщика, повышение информационной открытости компаний, создание единого реестра застройщиков, необходимость в некоторых случаях размещения привлеченных средств на счетах-эскроу.  Все предложения Правительства  в данном законопроекте выглядят логичными, направлены на защиту прав инвесторов. При этом строители в основном критикуют законопроект, утверждая, что его принятие вызовет существенное повышение цен на рынке.

Виктор Майданюк призвал участников рабочей группы высказать свое мнение по перечисленным проблемам, а также дать предложения о формате дальнейшего взаимодействия. Повседневными рабочими каналами для коммуникации останутся интернет и телефон. По мере необходимости будут проводиться очные заседания рабочей группы, но не реже, чем 1 раз в три месяца.

Иван Гричук проинформировал участников заседания о том, что за 2015 год в Финпотребсоюз поступило 393 обращения, связанные с участием граждан в долевом строительстве. 87% обращений было связано с просрочками в долевом строительстве, чуть менее 9% обращений касалось порядка действий граждан после банкротства застройщика (что делать, куда обращаться и т.п.). Около 2% обратившихся интересовались порядком и условиями расторжения договора долевого строительства, примерно столько же – навязанных услуг (бронирование квартиры, консультационные услуги, подача документов в регистрационные органы и т.п.). В двух случаях обращения касались того, что договор на одну и ту же жилплощадь был заключен с двумя разными инвесторами.

15% обратившихся приняли решение защищать свои права в судебном порядке. Иван Гричук отметил, что по 333 статье неустойка снижается судами  примерно в 4 раза.

Константин Пороцкий отметил, что Российский союз строителей принимал активное участие в подготовке предложений по рассматриваемым поправкам к 214-ФЗ. Союз внес 28 предложений, порядка 60% из них вошли в обсуждаемый закон.

Негативно воспринимаются строительным сообществом повышенные требования к уставному капиталу застройщика и необходимость использования счетов – эскроу. Однозначно позитивно в плане усиления защиты прав гражданина инвестора восприняты создание единого реестра застройщиков и повышение требований к их информационной открытости.

РСС начал работу по мониторингу рынка и составлению реестра застройщиков еще 2013 году, и сегодня Союз имеет, наверно, самую полную картину рынка. 14.5 тысяч объектов строится в РФ сегодня. В качестве застройщиков выступают 3 820 компаний застройщиков, но в это число входят и те, которые обанкротились.

214-ФЗ в 2004 году был создан как закон, призванный обеспечить безопасность граждан. На практике этот закон хорошо защищает только от двойных продаж, хотя как отмечают коллеги, и такие случаи также встречаются. Большой ошибкой властей и строительного сообщества было рекламирование 214-ФЗ, как механизма, обеспечивающего полную защиту инвестора.

Довольно много требований в законе к застройщикам (страховка, счета эскроу, банковские гарантии и т.п. Но ни одно из этих требований не гарантирует безопасность приобретения жилья.

Надо понимать, что в большинстве случаев человек покупает жилье один раз в жизни, он не готов профессионально оценить самостоятельно все необходимые особенности приобретаемого объекта и застройщика.

При этом вроде бы понятный механизм страхования работает крайне плохо. По закону гражданин, подать на выплату страховки может через полгода после наступления страхового случая. Судебный процесс, как правило, длится еще год. То есть в лучшем случае он получит страховое возмещение через полтора года. Причем это в том случае  если компания будет к этому моменту существовать. В случае банкротства застройщика процесс затягивается до 3.5 лет. Но ведь гражданину нужны не обесценившиеся за это время деньги, а квартира.

Емкость рынка сегодня оценивается примерно в 4.3 трлн рублей (только по вводу жилья. Можно предположить, что на этапе продажи находится примерно в 2 раза больше). Страховые премии составляют 1.5% с рынка, то есть, в год вносится примерно 100 млрд рублей. На наш взгляд, эти деньги можно было бы пустить на завершение строительства. Но такая возможность не предусмотрена в действующем законодательстве.

Достроить объект всегда дешевле. Большинство проблем возникает у застройщиков на стадии готовности 70-80%. Для объекта стоимостью миллиард получается, что для достройки потребуется 200-300 млн рублей, а для выплат дольщикам - миллиард. Естественно, что достроить объект проще и быстрее, чем вернуть дольщикам их деньги.

Этот механизм сейчас планируется применить в отношении компании СУ-155. Предполагается достраивать объекты, а не возвращать деньги инвесторам. Это позволит снять излишнюю социальную напряженнось.

Но законодательно нет механизма ни у страховщика, ни у обществ взаимного страхования ни у дольщика выбирать возможность продолжения строительства объекта. Над такими механизмами стоит поработать законодателям в частности, при обсуждении поправок к 214-ФЗ и подумать над возможностью изменения закона о страховании. При наличии такого выбора большинство, скорее всего, выберет продолжение строительства.

Сегодня застройщику очень трудно получить кредит, поскольку банки боятся строительного рынка. Но если будет договор, по которому собранные страховые премии будут при наступлении страхового случая направляться на продолжение строительства, то у банков уменьшатся риски, и они с большей заинтересованностью будут финансировать строительство. То есть у стротелей появится доступ к деньгам, что буде способствовать снижению цен.

Требование по увеличению уставного капитала до 50 млн трудно соотнести с реальностью. Есть застройщики, которые возводят объекты стоимостью 100 млн рублей. В этом случае поддержание капитала в 50 млн повысит стоимость жилья для покупателя.

В настоящее время нет никаких требований ни к квалификации застройщиков, ни к участию в СРО. Нет системы профессиональной подготовки застройщиков.

Николай Малышев отметил, что сегодня всего 4 страховых компании занимаются страхованием строительства. Основная проблема – отсутствие информации о застройщике. Мы не знаем его историю, мы не контролируем движения денег, а соответственно, не представляем, какой тариф к нему применить. Слишком много неопределенностей и рисков для страховщика за 1.5%. Нам., как минимум надо контролировать движение денег. Однако, к сожалению, есть страховые компании, которые собирают премии, а когда наступает страховой случай, пропадают.

Николай Малышев подтвердил, что страховые компании не имеют права направлять собранные средства на продолжение строительства. Страховщики должны заниматься страхованием, а строители – строительством. Как вариант, можно рассмотреть возможность вложения страховщиками в специально выпущенные государством или под гарантии государства целевые ценные бумаги, в которых могли бы аккумулироваться средства на достройку объектов. Но такой вариант потребует доработки нормативной базы.

Поэтому следует повышать ответственность застройщиков.

В качестве основных предложений Николай Малышев обозначил:

·        Допуск страховщиков к отчетности застройщика, к движению его средств

·        В случае банкротства строительной компании страховщик должен иметь не просто права требований, а обладать правами дольщика, то есть, быть правообладателем данного объекта.

·        Большие объемы возмещения требуют от страховщика механизма перестрахования. К сожалению, внешние рынки перестрахования сегодня труднодоступны. Поэтому необходимо создавать механизмы перестрахования. Как один из вариантов решения проблемы - создания страхового пула. Сейчас идет проработка такой возможности.

·        Необходимо развивать механизмы солидарной ответственности у застройщиков.

 

Светлана Бачурина заметила, что в Градостроительном кодексе застройщик – центральная фигура. Он должен понимать, за какую площадку он берется, какие у нее риски, хорошо представлять механизм финансирования, и он же должен гарантировать права соинвесторов – физических и юридических лиц.

Важно, чтобы, создавая систему финансового гарантирования, мы не упускали из виду необходимость формирования качественной строительной системы. Параллельно с законопроектом о поправках в 214-ФЗ, идет работа по новому институту развития АИЖК, который будет заниматься решением комплексных вопросов, в том числе на уровне регионов. К сожалению, согласованности и комплексности крайне не хватает в деятельности не только участников рынка, но иногда регулирующих органов. Сегодня, например, идет активно обсуждение возможностей строительства арендного жилья. Но мало кто задается вопросом, а для кого оно нужно? Кто будет сегодня им управлять, и кто сможет платить за него?

Может быть, стоит сегодня активно заняться «незавершенкой», которой у нас сегодня - 103 миллиона кв м. Для этого можно действительно предусмотреть механизмы использования средств страховых и компенсационных фондов.

Следует развивать систему технического регулирования в строительной отрасли. Крайне важно сохранить строительный комплекс. В Москве он сегодня развивается во многом за счет госинвестиций (строительство дорог коммуникаций), однако в большинстве регионов он живет за счет частных инвестиций, но в этом случае невозможно обойтись без эффективной системы гарантий.

Дарья Родных отметила, что обсуждаемые в Думе поправки достаточно хорошо защищают интересы дольщиков. Спорным механизмом представляется использование счетов - эскроу. В этом случае слишком большая ответственность ложится на банки, которые должны отслеживать поток денежных средств, прогнозировать продажи. Скорее всего, банкам придется создавать специальные службы.

 Участники заседания также определили порядок согласования решений Рабочей группы по мониторингу соблюдения прав потребителей в сфере жилищного строительства и договорились о совместной выработке повестки следующего заседания.